De vastgoedboom rond Brussels Airport: kantoren en logistiek
Wanneer we aan Brussels Airport (Zaventem) denken, dwalen onze gedachten al snel af naar passagiersterminals en taxfree winkelen. Maar onder het gebrul van de vliegtuigmotoren is de luchthaven stilletjes uitgegroeid tot een belangrijke vastgoedlocatie in België. De luchthaven beheert een enorme portefeuille aan hoogwaardige kantoorruimtes en ultramoderne magazijnen. Tijd om de schijnwerpers te richten op de manier waarop de luchthaven haar omgeving kneedt tot een volwaardig, vlot bereikbaar zakencentrum en een state-of-the-art logistiek bolwerk.
Hub 3.0: De zakelijke toekomst en de Luchthaventram
Brussels Airport vormt zich in sneltempo om tot een volwaardig en geconnecteerd economisch centrum. Om zich voor te bereiden op de verwachte passagiersgroei, kondigde de luchthaven een ambitieus investeringsplan van 500 miljoen euro aan, bekend als Hub 3.0. Dit masterplan omvat de bouw van een nieuw intermodaal vervoersknooppunt, een aanzienlijke uitbreiding van de vertrek- en aankomsthallen, een nieuw viersterrenhotel met 300 kamers en een groene boulevard met een stadspark. Op termijn komt er ook nog een extra kantoorgebouw bij. Deze grootschalige ontwikkeling is ontworpen om stedelijke economische activiteit naadloos te laten versmelten met de kernfuncties van de luchthaven. Er wordt maximaal ingezet op natuurlijk daglicht, duurzame materialen en toekomstbestendige technologieën zoals waterinfiltratie, warmtepompen en zonnepanelen.
Het exclusieve karakter van dit zakelijke vastgoedecosysteem heeft intussen al een mooie lijst van internationale huurders aangetrokken. Binnen de huidige "Airport City" hebben grote consultancy- en technologiebedrijven zoals Deloitte, KPMG en Microsoft hun intrek genomen in erg duurzame, BREEAM-gecertificeerde gebouwen zoals de Gateway- en Passport-complexen.
Cruciaal is dat deze uitbreiding van het commerciële en passagiersvastgoed hand in hand gaat met een van de belangrijkste mobiliteitsprojecten in de regio: de Luchthaventram. Om de pendelaarsstromen voor de nieuwe ontwikkelingen en de omliggende bedrijvenparken in goede banen te leiden, investeert de Vlaamse overheid fors in een nieuwe tramlijn van 12 kilometer. Deze snelle verbinding brengt pendelaars in exact 30 minuten van Brussel-Noord naar de luchthaventerminal, waardoor de kantoorruimtes langs het traject rechtstreeks worden aangesloten op het Brusselse openbaarvervoernetwerk. Het eindstation van deze toekomstige tramlijn krijgt een plek direct in het nieuwe intermodale knooppunt.
Contacteer onze consultants voor meer informatie over kantoren te huur in en rond de nationale luchthaven te Zaventem.
Tijdlijn van Hub 3.0 en de werken aan de Luchthaventram
Eind 2025 tot eind 2026: De eerste fase van het Hub 3.0-project gaat van start met de verhuis van de huidige drop-offzone naar een nieuwe, ruimere locatie achter het bestaande Sheraton-hotel, zodat het wegbrengverkeer gescheiden wordt van de andere verkeersstromen. Tegelijkertijd begon in maart 2026 de eerste grote bouwfase van de tram met de aanleg van een grote tram- en fietsbrug over de Brusselse Ring in Machelen. Tegen eind 2026 starten de werken in Zaventem om de weginfrastructuur langs de Leonardo Da Vincilaan volledig te vernieuwen voor de eigenlijke tramsporen.
2028 tot 2030: Het nieuwe intermodale knooppunt wordt afgewerkt, waarbij de bouw ten vroegste eind 2026 start. Rond deze periode start ook de meest complexe fase van het tramproject: het graven van een speciale tunnel voor trams en bussen onder de A201-snelweg om het drukke bovengrondse verkeer te vermijden.
2030 tot 2032: De uitbreiding van de terminal en het nieuwe viersterrenhotel worden afgerond, waarmee het volledige Hub 3.0-project tegen 2032 wordt afgesloten.
2031: De Luchthaventram wordt officieel in gebruik genomen. Deze lijn zal belangrijke commerciële zones zoals de bedrijvenparken aan de Hermeslaan, Culliganlaan en Da Vincilaan rechtstreeks verbinden met het nieuwe intermodale knooppunt en de passagiersterminal.
BRUcargo: De logistieke motor
Terwijl de kantoren aan de passagiersterminal zich richten op de dienstensector, herbergt de noordkant van de luchthaven BRUcargo, een immense en sterk gespecialiseerde logistieke vastgoedzone. BRUcargo biedt onderdak aan meer dan 150 bedrijven en stelt zo'n 7.000 mensen tewerk. Er wordt de klok rond gewerkt, en de zone fungeert als een van Europa’s belangrijkste luchthavenhubs voor farmaceutica, bederfelijke waren en levende dieren.
Om het vastgoed op BRUcargo te begrijpen, is het belangrijk om het onderscheid te maken tussen eerstelijns- en tweedelijnslogistiek. Eerstelijnsvastgoed is het absolute topsegment, met directe toegang tot het tarmac (airside). In deze magazijnen kan vracht rechtstreeks uit de vliegtuigen worden gelost en naar verwerkingscentra worden gebracht — levensbelangrijk voor temperatuurgevoelige medicijnen en expresvracht. Omdat de ruimte direct aan het tarmac schaars is, gelden hier de hoogste huurprijzen. Tweedelijnslogistiek verwijst naar de faciliteiten aan de landzijde (landside), net achter de eerste lijn maar wel nog steeds binnen de beveiligde douane-perimeter van BRUcargo. Hoewel ze geen rechtstreekse toegang tot de vliegtuigen hebben en vrachtwagens of dollies de beveiligingsgrens moeten oversteken, zijn deze gigantische magazijnen cruciaal voor snelle vrachtconsolidatie, sortering, kortstondige bufferopslag en de complexe dagelijkse operaties van wereldwijde expediteurs.
Contacteer onze consultants voor meer informatie over magazijnen te huur in en rond de nationale luchthaven te Zaventem.
Een hub voor wereldwijde logistieke spelers
Aan de vrachtzijde is BRUcargo de logistieke thuisbasis voor een indrukwekkende reeks internationale topspelers. Zoals op zowat elke grote luchthaven ter wereld, vind je hier de bekende zwaargewichten uit de transport- en logistieke sector. Het vastgoed wordt hier massaal ingenomen door grote vrachtafhandelaars zoals Worldwide Flight Services (WFS), Swissport, Aviapartner en dnata, die de cruciale eerstelijnsfaciliteiten beheren. Daarnaast hebben grote expediteurs en integrators zoals Kuehne+Nagel, Expeditors, DSV en DHL Express een aanzienlijke voetafdruk op de site.
Wat het vastgoedaanbod op deze luchthaven zo aantrekkelijk maakt voor deze wereldspelers, is de hooggespecialiseerde infrastructuur op maat. Het gaat dan onder meer om geavanceerde koelopslag voor temperatuurgevoelige vracht, wat cruciaal is voor de afhandeling van de farmaceutische export. Daarnaast trekt de site ook luchtvaartgiganten aan met specifieke, energiepositieve faciliteiten. Een mooi voorbeeld hiervan is Safran Aircraft Engine Services Brussels, dat op de luchthaven een duurzame, CO2-neutrale onderhoudswerkplaats uitbaat voor de nieuwste generatie vliegtuigmotoren.
De start- en landingsbanen van Brussels Airport zijn niet langer zomaar transitpunten; ze vormen de centrale slagaders van een gigantische, zelfvoorzienende economische en logistieke stad.
