De Belgische industrie- en logistieke markt 2025: Een jaar van stabiliteit, divergentie en hernieuwd vertrouwen bij investeerders
De Belgische industrie- en logistiekmarkt sloot 2025 af op een stevig fundament, gekenmerkt door een opvallend contrast tussen de verschillende segmenten. Terwijl de activiteit in de semi-industriële sector een hoge vlucht nam, koelde de vraag naar logistiek vastgoed af. De leegstand stabiliseerde en het ontwikkelingsritme bleef krachtig. Ondanks een verschuivend gedrag bij gebruikers, toonde de sector een maturiteit en veerkracht die aanzienlijke interesse van investeerders bleef trekken.
Economische context: Stabiliteit na een volatiele periode
Tegen begin 2026 is de Belgische economie in een meer evenwichtige fase beland na een jaar van gematigde expansie. Hoewel de groei in de laatste maanden van 2025 wat vertraagde, bleef de bredere trend stabiel, ondersteund door een toename in de industriële en bouwactiviteiten. De logistieke sector kreeg echter te maken met externe druk: de totale goederenoverslag in de Haven van Antwerpen-Brugge daalde, ook al toonden de containerstromen meer weerstand. De verwachtingen voor het komende jaar wijzen op een gestage maar bescheiden economische groei, geholpen door de afnemende inflatie, maar getemperd door aanhoudende budgettaire uitdagingen.
Vraag: Een markt gedreven door semi-industrie en huurstabiliteit
De opname (take-up) in 2025 overtrof de prestaties van het voorgaande jaar, maar dat algemene cijfer maskeerde een duidelijke divergentie tussen de segmenten. De vraag naar semi-industrieel vastgoed domineerde, aangewakkerd door sterke activiteit in kmo-parken en een scherpe stijging van transacties voor grotere magazijnen in de tweede jaarhelft. De logistieke vraag nam daarentegen af, omdat internationale logistieke dienstverleners (3PL's) de extra capaciteit die ze de afgelopen jaren hadden opgebouwd, bleven consolideren.
Ondanks de afkoeling binnen de pure logistiek, onderstreepten verschillende strategische transacties de diepe vraag naar goed ontsloten, kwalitatieve ruimte. De aankoop van een grote site in Luik door Jost Group benadrukte de aanhoudende sterkte van multimodale locaties zoals Trilogiport. Tegelijkertijd bevestigden infrastructuurprojecten, zoals de grote ontwikkeling in Beringen langs het Albertkanaal, het langetermijnbelang van geïntegreerde transportcorridors.
De huurprijzen weerspiegelden deze meer evenwichtige omgeving. De top huren (prime rents) hielden stand langs de belangrijkste logistieke assen van België, waarmee de sterke groei van de voorgaande jaren werd geconsolideerd. Brussel bleef de duurste markt vanwege het chronische tekort aan hoogwaardige opslagruimte in een stedelijke context. De algemene stabiliteit van de huurprijzen suggereert dat gebruikers selectief blijven; zij geven prioriteit aan moderne, efficiënte en ESG-conforme faciliteiten, terwijl ontwikkelaars voorzichtiger zijn met speculatieve bouw.
Leegstand en ontwikkeling: Stabilisatie en strategische groei
De leegstand stabiliseerde tegen het einde van het jaar op net geen 5%, wat wijst op een markt die een evenwicht heeft bereikt. De beschikbaarheid langs de belangrijkste logistieke corridors bleef gezond, waarbij nieuwere panden slechts een bescheiden deel van het aanbod vertegenwoordigden. In Luik nam de schaarste aanzienlijk toe door grote transacties, terwijl de zuidelijke submarkten een ruimer aanbod bleven vertonen.
De ontwikkelingsactiviteit bleef robuust. Nieuwe opleveringen concentreerden zich langs de sterkste logistieke routes, in het bijzonder de E313- en E17-corridors, maar ook de Brusselse periferie zag opmerkelijke opleveringen. Built-to-suit projecten domineerden, wat de voorkeur van gebruikers voor op maat gemaakte, hoogwaardige magazijnen bevestigt. Deze trend zal zich naar verwachting voortzetten, met een aanzienlijke pijplijn van toegezegde ontwikkelingen die de komende maanden op de markt komen.
De grondprijzen volgden grotendeels deze patronen. De prijzen bleven het hoogst in en rond Brussel en langs de noordelijke logistieke assen, terwijl er rond Charleroi en Bergen nog steeds betaalbare grond beschikbaar was. Ontwikkelaars benaderden acquisities met meer voorzichtigheid en hanteerden striktere exit-berekeningen. Niettemin bleef de herontwikkeling van brownfields aan momentum winnen als een strategische bron voor nieuw aanbod.
De netto-absorptie bleef sterk, ondersteund door de aanhoudende oplevering van nieuwe logistieke voorraad en stabiliserende leegstandsniveaus. Zelfs met een veranderend gebruikersgedrag weerspiegelde het totale absorptieniveau een fundamenteel gezonde en diepgewortelde industriële basis.
Investeringen: Een sterk slotakkoord
De investeringsactiviteit zorgde voor een krachtig einde van 2025. Logistiek bewees opnieuw een hoeksteen te zijn van de Belgische commerciële vastgoedmarkt en trok meer dan een miljard euro aan kapitaal aan — bijna een evenaring van het reeds sterke resultaat van het jaar daarvoor. Ook het industrieel vastgoed zag de volumes fors stijgen en meer dan verdubbelde de prestaties van het voorgaande jaar.
De tweede jaarhelft werd gekenmerkt door enkele iconische deals. De overname van de Weerts-portefeuille door Intervest sprong eruit als een van de belangrijkste logistieke transacties in België van de afgelopen jaren. De verkoop van een grote site op Trilogiport aan Jost Group en een belangrijke sale-and-leaseback met hoogbouwmagazijnen en toekomstig ontwikkelingspotentieel, illustreerden het aanhoudende vertrouwen van investeerders in de fundamenten van dit segment.
De financieringsvoorwaarden speelden een cruciale rol. Nu de Europese Centrale Bank de rente bleef verlagen en de inflatie gestaag normaliseerde, versterkte het sentiment onder investeerders. Deze verschuivend droeg bij aan een lichte compressie van de prime yields (toprendementen) in de logistiek tegen het einde van het jaar, terwijl de rendementen voor semi-industrieel vastgoed stabiel bleven. Het algemene rendementslandschap weerspiegelt nu een markt waar stabiliteit, liquiditeit en een structurele vraag op lange termijn de appetijt van investeerders blijven ondersteunen.
