Marché de l’Immobilier Industriel & Logistique Belge 2025 : Une année de stabilité, de divergence et de confiance renouvelée des investisseurs

Marché de l’Immobilier Industriel & Logistique Belge 2025 : Une année de stabilité, de divergence et de confiance renouvelée des investisseurs

Le marché belge de l’immobilier industriel et logistique a clôturé l’année 2025 sur des bases solides, marquées par un contraste notable entre les segments. Alors que l’activité semi-industrielle a bondi, la demande logistique s'est modérée. Le taux de vacance s’est stabilisé et la dynamique de développement est restée forte. Malgré l’évolution du comportement des occupants, le secteur a fait preuve d’une maturité et d’une résilience qui ont continué de susciter un intérêt majeur de la part des investisseurs.

Contexte économique : La stabilité après une période de volatilité

Au début de l’année 2026, l’économie belge est entrée dans une phase plus équilibrée après une année d’expansion modérée. Bien que la croissance se soit ralentie au cours des derniers mois de 2025, la tendance générale est restée stable, soutenue par une hausse de l’activité industrielle et de la construction. La logistique a toutefois dû faire face à des pressions externes : le débit total de marchandises au Port d'Anvers-Bruges a reculé, même si les flux de conteneurs ont mieux résisté. Les prévisions pour l'année à venir tablent sur une croissance économique régulière mais modeste, aidée par l’atténuation de l’inflation, mais tempérée par des défis budgétaires persistants.

Demande : Un marché porté par le semi-industriel et la stabilité locative

La prise d’occupation (take-up) en 2025 a dépassé la performance de l’année précédente, mais ce volume global masquait une nette divergence entre les segments. La demande semi-industrielle a dominé, alimentée par une forte activité dans les parcs pour PME ainsi que par une hausse marquée des transactions d'entrepôts de plus grande taille au second semestre. Parallèlement, la demande logistique s'est tassée, les prestataires logistiques internationaux (3PL) continuant de consolider la capacité excédentaire accumulée les années précédentes.

Malgré ce refroidissement dans la logistique pure, plusieurs transactions stratégiques ont souligné la profondeur de la demande pour des espaces de haute qualité et bien connectés. L’acquisition d’un site majeur à Liège par le Groupe Jost a mis en lumière la force continue des localisations multimodales telles que Trilogiport. Dans le même temps, des projets axés sur l'infrastructure, comme le grand développement à Beringen le long du canal Albert, hebben het langetermijnbelang van geïntegreerde transportcorridors bevestigd.

Les valeurs locatives ont reflété cet environnement plus équilibré. Les loyers prime sont restés fermes le long des principaux axes logistiques belges, consolidant la forte croissance des années antérieures. Bruxelles demeure le marché le plus onéreux en raison de sa pénurie chronique d’entrepôts de haute technicité en milieu urbain. La stabilité générale des loyers suggère que les occupants restent sélectifs, privilégiant les installations modernes, efficaces et conformes aux critères ESG, tandis que les promoteurs font preuve d’une plus grande prudence en matière de construction spéculative.

Vacance et développement : Stabilisation et croissance stratégique

Le taux de vacance s’est stabilisé à un peu moins de 5 % en fin d’année, signalant un marché ayant atteint son point d'équilibre. La disponibilité le long des principaux corridors logistiques est restée saine, le stock récent ne représentant qu'une part modeste de l'espace offert. Liège s’est considérablement tendu en raison de transactions majeures, tandis que les sous-marchés du sud (Hainaut) ont continué d'afficher une offre plus abondante.

L'activité de développement est restée robuste. Les nouvelles livraisons se sont concentrées le long des routes logistiques les plus fortes, en particulier les axes E313 et E17, avec des livraisons notables dans la périphérie bruxelloise. Les projets built-to-suit ont dominé, confirmant la préférence des occupants pour des entrepôts personnalisés et de haute spécification. Cette tendance devrait se poursuivre avec un pipeline important de projets engagés qui arriveront sur le marché dans les mois à venir.

Les prix des terrains ont globalement suivi ces tendances. Les prix sont restés les plus élevés à Bruxelles et ses environs ainsi que le long des axes logistiques du nord, tandis que des terrains plus abordables restaient disponibles autour de Charleroi et Mons. Les promoteurs ont abordé les acquisitions avec une prudence accrue, appliquant des calculs de sortie (exit) plus stricts, bien que la reconversion de friches industrielles (brownfields) ait continué de gagner du terrain en tant que source stratégique d'offre nouvelle.

L'absorption nette est restée forte, soutenue par la livraison continue de nouveaux stocks logistiques et la stabilisation des niveaux de vacance. Malgré l'évolution des comportements des utilisateurs, le niveau global d'absorption témoigne d'une base industrielle fondamentalement saine en Belgique.

Investissement : Une fin d'année en force

L'activité d'investissement a clôturé l'année 2025 en beauté. La logistique s’est une nouvelle fois imposée comme un pilier du marché immobilier commercial belge, attirant plus d'un milliard d'euros de capitaux — égalant presque le résultat déjà solide de l'année précédente. L'immobilier industriel a également vu ses volumes augmenter de manière spectaculaire, faisant plus que doubler sa performance de l'année précédente.

Le second semestre a été marqué par plusieurs transactions emblématiques. L’acquisition du portefeuille Weerts par Intervest s'est distinguée comme l'une des transactions logistiques les plus importantes en Belgique ces dernières années. La vente d'une installation majeure à Trilogiport au Groupe Jost, ainsi qu'une importante opération de sale-and-leaseback impliquant des espaces de grande hauteur (high-bay) en plus d'un potentiel de développement futur, ont illustré la confiance continue des investisseurs dans les fondamentaux à long terme du segment.

Les conditions de financement ont joué un rôle majeur. Avec la poursuite de la baisse des taux par la Banque Centrale Européenne et une inflation en voie de stabilisation, le sentiment des investisseurs s'est renforcé. Ce changement a contribué à une légère compression des rendements prime (yields) dans la logistique en fin d'année, tandis que les rendements pour les actifs semi-industriels sont restés stables. Le paysage actuel des rendements reflète un marché où la stabilité, la liquidité et la demande structurelle à long terme continuent de soutenir l’appétit des investisseurs.