Private investeerders keren terug naar de Belgische residentiële markt
De Belgische woningmarkt heeft het afgelopen jaar een opmerkelijke verschuiving ondergaan, waarbij particuliere investeerders opnieuw interesse tonen. Deze heropleving kan worden toegeschreven aan verschillende factoren, waaronder gunstigere marktomstandigheden, aantrekkelijke investeringsmogelijkheden en een daling in de hypotheekrente.
Marktomstandigheden en investeringsmogelijkheden
De Belgische woningmarkt is altijd een stabiele investeringsomgeving geweest, maar recente trends hebben de markt nog aantrekkelijker gemaakt. De vraag naar woningen blijft sterk, gedreven door bevolkingsgroei en verstedelijking. Bovendien heeft de opkomst van nieuwe woonvormen, zoals co-living-ruimtes, nieuwe investeringsmogelijkheden geopend. Deze innovatieve woonarrangementen spelen in op moderne levensstijlen en duurzaamheidskwesties, waardoor ze aantrekkelijk zijn voor zowel huurders als investeerders.
Particuliere beleggers voelen zich vooral aangetrokken tot de Belgische woningmarkt vanwege de relatief hoge huurrendementen, de inflatiebescherming en het potentieel voor kapitaalgroei.
Aantrekkelijke vastgoedrendementen
Huurrendementen voor residentiële beleggingen variëren tussen 4,00% en 4,50% voor appartementen op toplocaties in de stad, rekening houdend met transactiebelastingen en onroerendgoedbelasting. Oudere appartementen kunnen lager geprijsd zijn (met een hoger rendement) als renovatie of investeringen in energie-efficiëntie nodig zijn. Studentenkamers en co-living-ruimtes bieden doorgaans iets hogere investeringsrendementen, door een intensievere commercialisatie en hogere onderhoudskosten. Voor asset deals moet bij het kopen van residentieel vastgoed rekening worden gehouden met de registratierechten van 10% in Vlaanderen en 12,5% in Brussel en Wallonië. De onroerende voorheffing (onroerende voorheffing / précompte immobilier) is een gewestelijke belasting op onroerend goed die jaarlijks door de eigenaar van het onroerend goed moet worden betaald. Deze belasting wordt berekend op basis van het kadastraal inkomen (KI) van het onroerend goed, en verhuurders kunnen deze belasting niet doorrekenen aan huurders, wat betekent dat het de verantwoordelijkheid van de verhuurder is om deze te betalen.
Huurindexering
De indexatie in België is altijd gebaseerd op schommelingen in de gezondheids-prijsindex. De gezondheidsindex is een maatstaf die is afgeleid van de consumentenprijsindex (zijnde inflatie), waarbij bepaalde producten zoals alcoholische dranken, tabak en motorbrandstoffen worden uitgesloten.
Het is ook belangrijk om te begrijpen dat België een systeem van automatische loonindexering heeft dat de lonen en pensioenen aanpast om gelijke tred te houden met de inflatie. Dit betekent dat de salarissen periodiek worden verhoogd op basis van de consumentenprijsindex (CPI), zodat huishoudens hun koopkracht behouden, ondanks de stijgende kosten.
Vermogensgroei
Naast het rendement op appartementen, moet ook rekening worden gehouden met de mogelijke toekomstige prijsstijging van het pand. En op het vlak van historische waardestijging heeft de Belgische woningmarkt een indrukwekkend trackrecord. Voor heel België zijn de mediane prijzen van appartementen sinds 2010 met 59,3 % gestegen, met een gemiddelde van 3,65 % per jaar, volgens cijfers van Statbel. In steden als Antwerpen, Gent, Leuven, Mechelen en Hasselt liggen de jaarlijkse prijsstijgingen voor appartementen doorgaans boven de 4%. Nog indrukwekkender is dat de mediane appartementsprijzen voor België in diezelfde periode geen enkel negatief jaar registreerden, met slechts één jaar (2014) met 0% prijsstijging.
Evolutie van de hypotheekrente
De hypotheekrente in België heeft de afgelopen jaren aanzienlijke schommelingen gekend. Na een periode van sterke stijgingen zijn de tarieven gestabiliseerd en zelfs gedaald. Vanaf april 2025 bedraagt de gemiddelde hypotheekrente voor een lening met een looptijd van 20 jaar ongeveer 3.2%. Dit is een aanzienlijke daling ten opzichte van het hoogste peil in 2023, toen deze rente meer dan 3,8% bedroegen.
De daling van de hypotheekrente in België kan grotendeels worden toegeschreven aan een merkbare daling van de inflatie en de verwachting van een aanhoudende stabiliteit van het prijsniveau. Naarmate de inflatie afneemt, worden kredietverstrekkers aangemoedigd om hun hypothecaire rentes naar beneden bij te stellen, waardoor lenen toegankelijker en betaalbaarder wordt voor potentiële kopers van vastgoed.
Dit gunstige klimaat voor hypotheken wordt verder ondersteund door proactieve maatregelen van de Europese Centrale Bank (ECB), die de referentierentetarieven strategisch heeft verlaagd. Dit beleid van de centrale bank heeft kredietverstrekkers in staat gesteld verlaagde tarieven aan te bieden, waardoor een gunstiger klimaat is ontstaan voor woningfinanciering in België.
Conclusie
Samenvattend weerspiegelt de hernieuwde interesse van private investeerders in de Belgische woningmarkt een samenloop van gunstige marktdynamieken, waaronder hoge huurrendementen, aantrekkelijke vastgoedopties en stabiliserende hypotheekrentes. Maar ook de gunstige demografische evolutie en economische omstandigheden. Met de juiste vastgoedstrategie en marktinzichten kunnen investeerders deze kansen benutten om hun vastgoedportefeuilles verder te doen groeien.
[Voor de verkoop van appartementen en woonblokken, kijk op ons woningaanbod te koop en voor investeringen
