Les investisseurs privés reviennent sur le marché résidentiel belge

Les investisseurs privés reviennent sur le marché résidentiel belge

Le marché belge du logement a connu une évolution remarquable au cours de l’année écoulée, les investisseurs privés ayant manifesté un regain d’intérêt. Ce rebond peut être attribué à plusieurs facteurs, notamment des conditions de marché plus favorables, des opportunités d’investissement attrayantes et une baisse des taux hypothécaires.

p2

Conditions du marché et opportunités d’investissement

Le marché belge du logement a toujours été un environnement d’investissement stable, mais les tendances récentes ont rendu le marché encore plus attrayant. La demande de logements reste forte, tirée par la croissance démographique et l’urbanisation. De plus, l’émergence de nouvelles formes d’habitat, comme les espaces de coliving, a ouvert de nouvelles opportunités d’investissement. Ces modes de vie innovants répondent aux modes de vie modernes et aux questions de durabilité, ce qui les rend attrayants pour les locataires et les investisseurs.

Les investisseurs privés sont particulièrement attirés par le marché immobilier belge en raison de ses rendements locatifs relativement élevés, de sa protection contre l’inflation et de son potentiel de croissance du capital.

Des rendements immobiliers attractifs

Les rendements locatifs des investissements résidentiels varient entre 4,00 % et 4,50 % pour les appartements situés dans des emplacements de choix de la ville, en tenant compte des taxes sur les transactions et des taxes foncières. Les appartements plus anciens peuvent être moins chers (avec des rendements plus élevés) si des rénovations ou des investissements en efficacité énergétique sont nécessaires. Les chambres d’étudiants et les espaces de cohabitation offrent généralement des retours sur investissement légèrement plus élevés, en raison d’une commercialisation plus intensive et de coûts d’entretien plus élevés. Pour les transactions patrimoniales, l’achat d’un bien immobilier résidentiel doit prendre en compte les droits d’enregistrement de 10 % en Flandre et de 12,5 % à Bruxelles et en Wallonie. Le précompte immobilier est un impôt régional sur les biens immobiliers qui doit être payé annuellement par le propriétaire du bien. Cet impôt est calculé sur la base des revenus cadastraux (CI) du bien, et les propriétaires ne peuvent pas répercuter cet impôt sur les locataires, ce qui signifie qu’il est de la responsabilité du propriétaire de le payer.

Indexation des loyers

En Belgique, l’indexation est toujours basée sur les fluctuations de l’indice des prix santé. L’indice santé est une mesure dérivée de l’indice des prix à la consommation (c’est-à-dire l’inflation), qui exclut certains produits tels que les boissons alcoolisées, le tabac et les carburants.

Il est également important de comprendre que la Belgique dispose d’un système d’indexation automatique des salaires qui ajuste les salaires et les pensions en fonction de l’inflation. Cela signifie que les salaires sont périodiquement augmentés en fonction de l’indice des prix à la consommation (IPC), de sorte que les ménages maintiennent leur pouvoir d’achat, malgré la hausse des coûts.

Croissance du capital

En plus du rendement des appartements, il faut également tenir compte de l’éventuelle augmentation future du prix du bien. Et en termes d’augmentation de valeur historique, le marché belge du logement a un bilan impressionnant. Pour l’ensemble de la Belgique, les prix médians des appartements ont augmenté de 59,3 % depuis 2010, avec une moyenne de 3,65 % par an, selon les chiffres de Statbel. Dans des villes comme Anvers, Gand, Louvain, Malines et Hasselt, les augmentations annuelles des prix des appartements sont généralement supérieures à 4 %. Plus impressionnant encore, les prix médians des appartements en Belgique n’ont pas enregistré une seule année négative au cours de la même période, avec une seule année (2014) ayant connu une augmentation de prix de 0 %.

Evolution des taux hypothécaires

Les taux hypothécaires en Belgique ont considérablement fluctué ces dernières années. Après une période de fortes hausses, les taux se sont stabilisés et ont même baissé. En avril 2025, le taux d’intérêt hypothécaire moyen pour un prêt sur 20 ans est d’environ 3,2 %. Il s’agit d’une baisse significative par rapport au niveau le plus élevé de 2023, où il était supérieur à 3,8 %.

La baisse des taux hypothécaires en Belgique s’explique en grande partie par une baisse sensible de l’inflation et par l’anticipation d’une stabilité persistante des prix. À mesure que l’inflation diminue, les prêteurs sont encouragés à ajuster leurs taux hypothécaires à la baisse, ce qui rend l’emprunt plus accessible et abordable pour les acheteurs potentiels.

Cet environnement favorable aux prêts hypothécaires est également soutenu par les mesures proactives de la Banque centrale européenne (BCE), qui a stratégiquement abaissé les taux d’intérêt de référence. Cette politique de banque centrale a permis aux prêteurs de proposer des taux réduits, créant ainsi un environnement plus favorable au financement du logement en Belgique.

En conclusion

En résumé, le regain d’intérêt des investisseurs privés pour le marché belge du logement reflète une confluence de dynamiques de marché favorables, notamment des rendements locatifs élevés, des options immobilières attrayantes et des taux hypothécaires stabilisants. Mais aussi l’évolution démographique et les conditions économiques favorables. Avec la bonne stratégie immobilière et des informations sur le marché, les investisseurs peuvent profiter de ces opportunités pour développer davantage leurs portefeuilles immobiliers.