Enquête auprès des investisseurs immobiliers belges 2025

Enquête auprès des investisseurs immobiliers belges 2025

CBRE Belgium mène une enquête annuelle auprès des investisseurs immobiliers afin d’évaluer le sentiment des investisseurs immobiliers. L’enquête est basée sur un questionnaire exhaustif rempli au cours des mois de décembre 2024 et janvier 2025 par 25 développeurs et investisseurs nationaux et internationaux, actifs en Belgique.

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Volume d’investissement

L’enquête CBRE Belgium Investor Survey 2025 montre que les 25 investisseurs interrogés prévoient de réaliser 3,7 milliards d’euros d’investissements dans l’immobilier commercial belge d’ici 2025. Près de 150 millions d’euros par répondant, ce qui indique néanmoins une forte volonté d’investir. Les désinvestissements sont également considérables. La cession de 2,3 milliards d’euros d’actifs immobiliers est prévue. Plus de 90 millions d’euros par investisseur. Près d'1 investisseur sur 3 est un vendeur net, et vendra donc plus qu’il n’achète en 2025. En outre, un total de 500 millions d’euros sera réservé au titre des CapEx pour moderniser le portefeuille existant et le rendre plus durable.

Objectifs d’investissement ESG

Les résultats montrent que les investisseurs immobiliers souhaitent encore augmenter la durabilité de leurs portefeuilles immobiliers. 54 % des personnes interrogées souhaitent améliorer la qualité de leur portefeuille existant par des efforts de rénovation et de réaménagement, afin de répondre aux normes modernes de durabilité. 24 % des investisseurs indiquent qu’ils n’investissent que dans des actifs conformes aux critères ESG, en adhérant à des cadres reconnus tels que les certifications EPC, BREEAM, DGNB, LEED et WELL.

Allocation du capital

Dans l’enquête, les investisseurs discutent également de l’allocation de capital prévue par type de bien immobilier en 2025. Les données montrent à nouveau que la logistique devrait dominer le volume des investissements, avec une allocation de 1,65 milliard d’euros. Les bureaux suivent de près avec 1,16 milliard d’euros, ce qui indique une confiance continue dans les marchés des bureaux et le besoin d’espaces de bureaux physiques. Les investissements dans le logement multifamilial sont estimés à 460 millions d’euros, ce qui indique un intérêt constant pour le logement dans un contexte d’urbanisation. Le secteur du commerce de détail adopte une approche plus prudente avec seulement 210,2 millions d’euros d’investissements prévus. L’hôtellerie et les loisirs devraient disposer de 97 millions d’euros d’investissements, reflétant un optimisme prudent dans le secteur du voyage quelques années après la pandémie.

Financement en 2025

Dans l’ensemble, l’enquête indique une disponibilité de l’endettement généralement stable chez les investisseurs immobiliers. Il est intéressant de noter que 56 % des investisseurs immobiliers pensent que les coûts de financement diminueront en 2025, ce qui indique un optimisme quant à la baisse des taux d’intérêt.

Au cours des dernières années, l’endettement est devenu plus prudent, avec plus des trois quarts des ratios prêt-valeur (LTV) égaux ou inférieurs à 50 %. Cette tendance peut être attribuée à plusieurs facteurs, notamment l’adoption par les banques de politiques de prêt plus restrictives, qui encouragent les emprunteurs à détenir des niveaux de dette inférieurs à la valeur de leurs actifs. De plus, la hausse des taux d’intérêt et le coût plus élevé du financement par emprunt ont rendu l’effet de levier moins attrayant, ce qui a conduit les prêteurs et les emprunteurs à préférer des stratégies financières plus conservatrices pour financer leurs achats immobiliers.

Rendements

Dans l’enquête CBRE Real Estate Investment Survey 2025, les investisseurs immobiliers donnent également leur avis sur les rendements par type de propriété. Notre panel d’investisseurs s’attend à ce que les rendements les plus élevés pour les baux de bureaux à long terme passent de 4,25 % à 4,40 %. Cette hausse peut indiquer une impatience croissante des acheteurs quant à l’illiquidité de cette classe d’actifs. Pour les bureaux avec des baux standards, une légère baisse du rendement est attendue à 5,00 %, contre 5,25 % l’an dernier. L’immobilier logistique devrait connaître une baisse des rendements à 4,85 %, l’année dernière à 5,25 %. Le rendement de l’immobilier commercial devrait légèrement baisser à 4,70 %. Pour l’immobilier résidentiel, les investisseurs les plus agressifs du panel seraient prêts à payer 4,5 %.

Maux de tête en 2025 ?

En 2025, les investisseurs immobiliers s’inquiètent principalement d’une éventuelle récession économique en 2025. La résurgence de l’inflation et l’instabilité politique mondiale sont également des risques importants, selon le panel. Parmi les autres questions clés, citons la hausse des taux d’intérêt et la possibilité qu’un choc économique mondial sape la demande des consommateurs.

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