La hausse des prix des appartements neufs en Belgique

La hausse des prix des appartements neufs en Belgique

Aperçu du marché

Depuis plusieurs années, le marché belge des appartements neufs connaît une augmentation significative des prix. Cette tendance est principalement influencée par les contraintes d’approvisionnement, l’escalade des coûts de construction et la demande continue dans les centres urbains. En raison d’exigences strictes en termes de qualité et de durabilité, les nouveaux développements deviennent de plus en plus populaires, tandis que la disponibilité est relativement limitée.

Prix actuels et différences régionales

Les prix moyens des appartements neufs en Belgique présentent de grandes différences régionales. À Bruxelles, le prix moyen est de 404.119 euros pour un appartement de 95 m² avec deux chambres et une salle de bain. La Flandre suit avec un prix moyen de 328 481 euros, tandis que la Wallonie offre l’option la plus abordable avec 278 766 euros. Cette dynamique des prix souligne la forte demande et l’espace limité à Bruxelles, mais certainement aussi dans certaines villes flamandes. La Wallonie, mais aussi les villes wallonnes, restent remarquablement bon marché.

Évolution des prix

La trajectoire des prix des appartements neufs indique un mouvement haussier constant, avec une croissance trimestrielle de 0,88 % et une augmentation annuelle de 1,63 %. Depuis le début de l’année 2020, les prix ont augmenté de 23,9 %, ce qui soulève des inquiétudes quant à l’écart d’abordabilité, particulièrement pour les premiers acheteurs et les jeunes familles. Il y a donc de plus en plus de locataires.

Les prix des appartements neufs à Bruxelles ont désormais dépassé partout le seuil des 3.500 € le mètre carré. Les quartiers résidentiels les plus prestigieux, dans le centre et le sud-est de la Région de Bruxelles-Capitale, sont soumis à des prix de construction neuve supérieurs à 7.000 € le mètre carré. Dans le même temps, des villes comme Gand, Anvers, Louvain et Malines voient les prix des nouvelles constructions varier entre 4 500 et 6 000 euros le mètre carré. Ces prix s’entendent hors TVA.

« La forte hausse des prix à Bruxelles — atteignant jusqu’à 7.000 euros le m² pour les biens situés dans des zones « prime » — freine désormais l’intérêt des investisseurs. Ceux-ci deviennent plus frileux, d’une part en raison de la baisse des rendements locatifs, et d’autre part à cause des mesures récentes de limitation des loyers imposées dans la région bruxelloise. », selon Sébastien Verstraete, Senior Director et Head of Residential Investment Properties chez CBRE Belgique.

« Depuis le début de l’année, nous voyons de plus en plus de projets de développement se vendre sur plan via la loi Breyne. Néanmoins, si nous comparons le nombre de ventes, nous ne sommes plus dans une répartition 50/50 entre acheteurs investisseurs et occupants. », explique Sébastien Verstraete. « Alors que les projets neufs séduisent toujours les candidats acquéreurs à la recherche d’un logement à occupation propre, les investisseurs, eux, tendent à se détourner de ces produits, jugés moins attractifs financièrement dans le contexte actuel. Ce déséquilibre impacte directement la dynamique du marché. Les promoteurs doivent désormais adapter leur stratégie de commercialisation : davantage axée sur le confort, la performance énergétique et la flexibilité d’usage, pour convaincre un public d’acheteurs occupants plus exigeant. À moyen terme, cela pourrait également influencer la conception même des projets, avec une offre plus orientée vers la qualité de vie et moins vers le rendement locatif pur. »

Le rôle de la TVA dans les achats de nouvelles constructions

La taxe sur la valeur ajoutée (TVA) joue un rôle crucial dans le processus d’achat d’un appartement neuf en Belgique. Le taux standard de la taxe de vente pour les propriétés résidentielles est de 21 %, bien que des taux réduits puissent s’appliquer sous certaines conditions.

La TVA sur la démolition et la reconstruction des projets a été réduite de manière permanente à 6 %, à la suite du récent accord de Pâques du gouvernement fédéral. À partir du 1er juillet 2025, vous paierez 6 % de TVA sur les appartements neufs issus d’un projet de démolition et de reconstruction. Il existe actuellement encore une mesure transitoire temporaire, qui deviendra permanente à partir de juillet.

Perspectives pour 2025 et au-delà

À l’avenir, les taux d’intérêt devraient se stabiliser, voire baisser, ce qui pourrait encourager un plus grand nombre d’acheteurs à revenir sur le marché. La durabilité continuera d’être une priorité, avec une demande croissante de bâtiments économes en énergie qui stimulent l’innovation dans la conception et les matériaux. Cependant, les préoccupations croissantes concernant l’abordabilité peuvent conduire à une intervention gouvernementale ou à des incitations pour aider les entreprises en démarrage. Au fur et à mesure de l’évolution du marché, les parties prenantes devront s’adapter à ces dynamiques changeantes pour répondre aux besoins d’une population d’acheteurs diversifiée en Belgique.

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