Le marché résidentiel belge en 2025: une inflation stable dans un contexte de hausse persistante des prix et de fortes disparités régionales

Le marché résidentiel belge en 2025: une inflation stable dans un contexte de hausse persistante des prix et de fortes disparités régionales

Malgré une inflation stable, les niveaux de prix continuent d’augmenter

Le marché résidentiel belge s’est caractérisé en 2025 par une inflation des prix stable, tandis que les niveaux de prix effectifs des logements ont poursuivi leur progression. En 2025, le taux d’inflation annuel moyen des prix de l’immobilier résidentiel est resté inchangé à 3,2%, soit le même niveau qu’en 2024, malgré des variations trimestrielles modérées. Au quatrième trimestre 2025, l’inflation des prix de l’immobilier résidentiel s’est légèrement atténuée pour atteindre 3,5 %, contre 3,7 % au trimestre précédent, signalant un léger ralentissement à court terme.

Néanmoins, les prix de l’immobilier ont continué d’augmenter en valeur absolue. L’indice des prix des logements (Housing Price Index – HPI) est passé de 140,42 en 2024 à 144,87 en 2025, pour atteindre 147,10 points au dernier trimestre 2025 (2015 = 100). Cela confirme que l’achat d’un logement en Belgique est devenu plus coûteux tout au long de l’année, malgré un contexte d’inflation globalement stable.

Des dynamiques contrastées selon les segments de marché et les régions

Derrière cette stabilité apparente, d’importants écarts apparaissent entre les segments du marché et les régions. L’inflation des logements neufs a fortement reculé, avec un taux annuel moyen passant de 6,0 % en 2024 à 1,8 % en 2025 (2,5 % au quatrième trimestre 2025), tandis que l’inflation des logements existants s’est accélérée, de 2,6 % à 3,8 % (3,9 % au quatrième trimestre 2025). Les logements existants représentant plus de 70 % du volume total des transactions, la hausse plus soutenue de leurs prix a largement compensé le ralentissement observé dans le neuf, ce qui explique la stabilité de l’inflation globale sur le marché résidentiel.

Sur le plan régional, la Région de Bruxelles-Capitale a enregistré une inflation stable et relativement faible pour les logements existants, tombant à 0,9 % au quatrième trimestre 2025 (1,7 % en moyenne sur l’année). À l’inverse, la Flandre (3,3 %) et la Wallonie (7,3 %) ont connu des augmentations plus marquées en fin d’année. Sur le plan international, au troisième trimestre 2025, la Belgique (3,7 %) se situait dans la moyenne par rapport à ses voisins : proche de l’Allemagne (3,3 %), nettement en dessous des Pays-Bas (7,7 %) et au-dessus de la France (0,7 %), où la croissance des prix est restée limitée.

Des hausses de prix pour tous les types de logements

En 2025, les augmentations de prix ont touché l’ensemble des principaux types de logements. Les maisons en rangée et trois façades ont enregistré la plus forte progression annuelle, avec une hausse du prix médian de 7,7 %, passant de 260 000 € à 280 000 €, reflétant une demande soutenue dans les zones urbaines et périurbaines. Les maisons quatre façades ont vu leurs prix augmenter de 5,4 %, pour atteindre un prix médian de 390 000 €, tandis que les appartements ont connu une hausse plus modérée de 2,9 %, avec un prix médian de 250 000 €.

En 2025, la Wallonie est restée la région la plus abordable pour tous les types de logements, avec un prix médian de 198 000 € pour les maisons en rangée et trois façades et de 325 000 € pour les maisons quatre façades. La Région de Bruxelles-Capitale demeure la plus chère, en particulier pour les maisons quatre façades, dont le prix médian dépasse 1 million d’euros, tandis que les maisons en rangée ou trois façades atteignent 510 000 €. Malgré la modération de l’inflation globale des prix en 2025, ces évolutions confirment que les tensions en matière d’accessibilité financière persistent, en particulier dans les marchés à forte demande où la hausse des prix continue de dépasser l’évolution des revenus.

Les communes les plus chères pour les maisons

À l’échelle communale, les écarts de prix restent très importants, mettant en évidence une forte concentration locale des valeurs immobilières. Selon les données de Statbel pour l’ensemble de l’année 2025, Sint-Martens-Latem s’impose comme la commune la plus chère pour les maisons, avec un prix médian de 792 500 €. Ce niveau élevé s’explique par une combinaison d’exclusivité résidentielle, de logements spacieux et de grande qualité, de la proximité de Gand, d’une excellente accessibilité vers la côte via l’E40 et d’un caractère rural affirmé. Elle est suivie par Ixelles (785 000 €) en Région de Bruxelles-Capitale, Lasne (740 000 €) en Wallonie et Knokke-Heist (732 500 €) en Flandre, où l’attrait du littoral et la rareté de l’offre continuent de soutenir des niveaux de prix élevés.

Globalement, la Région de Bruxelles-Capitale domine le haut du marché, avec cinq communes présentes dans le top 10 : Ixelles, Woluwe-Saint-Pierre, Uccle, Woluwe-Saint-Lambert et Forest. Ces communes bénéficient d’une demande soutenue, d’un attrait international, d’un haut niveau de qualité de vie, de profils de résidents aisés et d’un potentiel limité de nouveaux développements résidentiels.

La Région flamande suit de près, avec quatre communes dans le top 10 : Sint-Martens-Latem, Knokke-Heist, Kraainem et Schilde. Si Knokke-Heist se distingue comme la seule commune côtière du classement, les autres tirent principalement leurs niveaux de prix élevés de leur proximité avec de grands centres urbains tels que Bruxelles, Gand ou Anvers, ainsi que de leur statut de communes résidentielles aisées.

Les communes les plus chères pour les appartements

Une tendance similaire, mais encore plus marquée, apparaît sur le marché des appartements. La commune côtière flamande de Knokke-Heist domine largement le classement, avec un prix médian de 570 000 €, ce qui en fait non seulement la commune la plus chère pour les appartements, mais aussi, une fois encore, la seule localité du littoral présente dans le top 10. Elle est suivie, à distance, par d’autres communes flamandes telles que Bierbeek (405 000 €), Wezembeek-Oppem (402 500 €), ainsi que Schilde et Keerbergen (toutes deux à 400 000 €). Seules deux communes non flamandes figurent dans le top 10 : Waterloo (380 000 €) en Wallonie et Woluwe-Saint-Pierre (371 250 €) en Région de Bruxelles-Capitale. Toutes deux bénéficient d’une forte attractivité résidentielle et d’une proximité immédiate avec la capitale.

Dans l’ensemble, la Région flamande domine clairement ce classement, avec huit des dix communes les plus chères pour les appartements. Les niveaux de prix élevés observés reflètent des contraintes structurelles de l’offre, une demande soutenue de ménages à hauts revenus et un intérêt constant de la part des acheteurs nationaux et internationaux. Si l’inflation des prix du logement s’est stabilisée au niveau national, ces résultats confirment que les pressions sur les prix restent fortement concentrées dans certaines localisations à forte demande, en particulier pour les appartements en Flandre et sur la côte belge, où les fondamentaux locaux du marché prennent de plus en plus le pas sur les dynamiques nationales.