Le marché belge du retail retrouve son dynamisme

Le marché belge du retail retrouve son dynamisme

Après plusieurs années marquées par la volatilité et l’évolution des comportements d’achat, le paysage belge du retail a montré des signes clairs de regain d’activité au second semestre 2025. La stabilisation des conditions économiques, l’amélioration du sentiment des ménages et des commerçants, ainsi qu’un climat d’investissement plus actif ont contribué à une reprise progressive du marché.

Dynamique de la demande

La demande retail s’est nettement renforcée au second semestre 2025, marquant un rebond significatif par rapport à la faible activité observée un an plus tôt. Les centres commerciaux et les rues commerçantes ont connu la plus forte progression, les high-streets bénéficiant d’un regain d’intérêt du secteur de la mode et d’un retour des enseignes vers les emplacements urbains premium. L’ensemble de la prise en occupation (take-up) retail en 2025 a dépassé sa moyenne historique, reflétant une amélioration tangible de la confiance des retailers. Les catégories liées à l’habitat et les enseignes spécialisées ont été particulièrement dynamiques, tandis que les supermarchés et la mode ont maintenu leur contribution régulière.

Retailers en expansion et tendances

L’expansion des enseignes est restée un moteur clé en 2025, avec des acteurs tels que TEDI, JYSK et Kruidvat poursuivant l’extension de leurs réseaux. L’expansion s’est concentrée principalement dans les provinces d’Anvers et de Flandre-Occidentale, soutenue par des fondamentaux démographiques solides et des pôles commerciaux bien établis. Les artères commerçantes ont également retrouvé de l’élan, portées par des projets emblématiques comme le nouveau magasin phare de Zara sur le Meir à Anvers.

En parallèle, le retail de grand format a poursuivi sa transformation, les anciens hypermarchés et unités big-box étant reconvertis en retail parks modernes et multi-unités, reflétant la tendance croissante vers des espaces flexibles et mixtes. Le discount est demeuré l’une des tendances majeures de l’année, les enseignes alimentaires et non alimentaires profitant d’une demande soutenue et représentant une part importante des nouvelles ouvertures.

Investissement et prime yields

L’investissement dans l’immobilier retail s’est renforcé au second semestre 2025, principalement grâce aux transactions majeures dans les retail parks, tandis que les centres commerciaux ont regagné en dynamisme et que les actifs high-street ont attiré des flux de capitaux plus mesurés. Plusieurs transactions notables, comme les acquisitions du Shopping Ville 2 à Charleroi ou du centre commercial Cora/Galimmo à La Louvière, témoignent du maintien de la confiance des investisseurs envers les actifs bien situés et offrant un potentiel de repositionnement.

Les prime yields sont restés stables dans tous les segments du retail en 2025, soutenus par la compression des taux d’intérêt à court terme durant le premier semestre. Les actifs high-street et les centres commerciaux sont restés à des niveaux constants, tandis que les retail parks hors centre-ville ont confirmé leur attractivité grâce à leur positionnement résolument axé « facilité » et leur résilience.

Loyers et vacance locative

Les loyers prime sont restés globalement stables en 2025 sur l’ensemble des segments high-streets, centres commerciaux et retail parks reflétant des conditions de marché équilibrées. La tendance en matière de vacance locative continue de refléter les différences régionales entre la Région de Bruxelles-Capitale et la Flandre. Bien que les niveaux restent légèrement supérieurs à ceux d’avant 2020, le plateau actuel suggère une amélioration progressive de l’équilibre entre offre et demande sur le marché belge du retail.

Développement

Le développement de nouveaux projets retail est resté limité en 2025. Les coûts de construction élevés, un cadre urbanistique plus strict et la priorité donnée à la revalorisation des actifs existants ont freiné la croissance du pipeline. Néanmoins, quelques projets avancent, comme l’extension du Tyber Shopping à Menen ou de nouveaux retail parks à Namur. Ils montrent que, malgré une activité de développement modérée, des projets ciblés dans des emplacements solides continuent d’évoluer.