Loyers des entrepôts en Belgique : les loyers prime tiennent, le marché se scinde
- Industriel et logistique
Loyers des entrepôts en Belgique : les loyers prime tiennent, le marché se scinde
Le marché logistique belge n'a pas évolué d'un seul bloc au premier semestre 2026. La Belgium Logistics MarketView de CBRE rapporte le meilleur premier semestre jamais enregistré pour le semi-industriel, tandis que le take-up logistique a reculé, les prestataires internationaux restant en retrait et absorbant encore les capacités prises durant la période post-covid. Les loyers prime sont restés stables sur tous les axes. C'est un marché qui marque une pause, pas un marché qui faiblit — et un chiffre de take-up unique dit peu du type de bâtiment que vous recherchez.
Deux segments, deux vitesses
Les deux segments servent des occupants différents. Le semi-industriel — unités PME, parcs d'activités, immeubles mixtes atelier-bureaux — est pris essentiellement par des PME et par des entreprises cherchant des surfaces opérationnelles flexibles pour leur propre activité.
La grande logistique est prise par des prestataires internationaux et des distributeurs. Ce sont les occupants que la MarketView identifie comme étant restés en retrait au premier semestre 2026, absorbant encore les capacités prises durant la période post-covid.
Pourquoi les unités PME continuent de performer
Le semi-industriel a enregistré en 2026 son meilleur premier semestre jamais mesuré, porté par les PME et par les occupants recherchant des surfaces opérationnelles flexibles. Les prix du segment ont progressé ces dernières années, comme nous l'exposons dans notre article sur la hausse des prix des unités PME en Belgique, et l'offre d'unités PME à louer montre ce qui est disponible.
D'où proviennent les surfaces disponibles
La vacance a légèrement progressé au premier semestre avant de se stabiliser. L'essentiel des surfaces disponibles est de seconde main ou en sous-location plutôt que du neuf, ce que CBRE lit comme un ajustement et non comme un déséquilibre de l'offre.
Presque rien ne se construit en spéculatif. L'ensemble des surfaces actuellement en construction est prélouée en build-to-suit, de sorte que l'offre nouvelle suit un engagement d'occupant au lieu d'arriver disponible sur le marché.
Loyers : une consolidation, pas une correction
Les loyers prime logistiques sont restés stables sur tous les axes belges au premier semestre 2026, après quatre années de croissance. Bruxelles reste le marché le plus cher à 80 €/m²/an, ce que la MarketView attribue à une pénurie de surfaces urbaines et de last mile, tandis que Charleroi-Mons se situe à 50 €.
En conclusion
L'élément le plus utile de la MarketView du premier semestre 2026 est la séparation qu'elle établit. Le semi-industriel et la grande logistique performent différemment, portés par des occupants et des décisions distincts, et toute lecture du marché belge qui les traite comme un ensemble se trompera sur votre segment.
L'analyse complète figure dans la Belgium Logistics MarketView H1 2026 de CBRE. Pour un besoin précis, notre équipe Industrial & Logistics peut vous conseiller directement.
