Une pénurie de nouvelles constructions résidentielles se profile

Une pénurie de nouvelles constructions résidentielles se profile

En Belgique, nous constatons depuis un certain temps que le nombre de permis de construire pour des logements neufs ne cesse de baisser. En effet, en 2024, le plus faible nombre de permis en plus de vingt ans a été enregistré, pour seulement 44 150 logements neufs. Une baisse de 12,9 % par rapport à 2023. La plus forte baisse a été enregistrée en Région de Bruxelles-Capitale, avec une baisse des permis de construire pour des logements neufs de pas moins de 47,1 %. Il s’agit de chiffres de Statbel,

La tendance à la baisse est frappante, surtout quand on sait que la demande de logements est encore élevée. Mais pourquoi est-ce que si peu de choses sont construites ?

Coûts de construction

Tout d’abord, les coûts de construction ont fortement augmenté. Les matériaux sont devenus plus chers, tout comme les salaires dans le secteur de la construction. La construction d’une maison ou d’un appartement coûte beaucoup plus cher aujourd’hui qu’il y a cinq ans, par exemple. Il est donc plus difficile pour les développeurs de lancer des projets rentables.

Permis de construire lents

L’aspect administratif joue également un rôle. L’obtention d’un permis de construire est souvent un processus lent et compliqué. Les autorités locales ont du mal à traiter les dossiers rapidement, et les règles sont strictes. Cela provoque de la frustration chez les constructeurs et les promoteurs, qui abandonnent parfois avant même que le projet n’ait commencé.

Des exigences de durabilité plus strictes

À cela s’ajoutent les exigences de plus en plus strictes en matière de durabilité pour les nouvelles constructions. À partir de 2025, des règles plus strictes s’appliqueront aux logements neufs en Flandre. Les raccordements au gaz naturel ne sont plus autorisés. Les nouvelles maisons doivent passer entièrement à des systèmes de chauffage durables tels qu’une pompe à chaleur ou un réseau de chaleur. En outre, chaque maison neuve doit générer sa propre énergie renouvelable, par exemple via des panneaux solaires. La réglementation en matière de performance énergétique est également de plus en plus stricte : les systèmes de chauffage doivent atteindre un rendement d’au moins 130 %, ce qui exclut les systèmes traditionnels au gaz ou au fioul.

Prêts plus chers

Une autre raison importante est que l’emprunt est devenu beaucoup plus cher. Les taux d’intérêt sur les prêts immobiliers ont fortement augmenté ces dernières années. Alors qu’auparavant, vous pouviez emprunter à bas prix, vous payez maintenant beaucoup plus d’intérêts. Cela signifie que les familles peuvent emprunter moins et sont donc moins susceptibles de franchir le pas vers un nouveau projet de construction. Les jeunes familles et les célibataires en particulier ont du mal à trouver quelque chose qui correspond à leur budget.

Il est temps d’agir

Néanmoins, il y a un besoin de nouvelles maisons. La population augmente, et il y a de plus en plus de petits ménages. Si les travaux de construction ne commencent pas bientôt, la pénurie de logements abordables menace de s’aggraver. À long terme, cela peut entraîner une augmentation des loyers et un plus grand nombre de personnes qui ne trouvent pas de logement convenable.

Mais plafonner les loyers n’est pas une bonne idée. Cela ne fera qu’augmenter la pénurie de nouvelles constructions et de logements à louer. Par exemple, depuis le 1er mai 2025, les loyers à Bruxelles sont effectivement réglementés par le biais d’une nouvelle ordonnance visant à lutter contre les loyers excessifs. L’essence de la mesure est qu’un loyer est considéré comme excessif lorsqu’il est supérieur de plus de 20 % au loyer de référence, sans raison valable. Ce loyer de référence est calculé sur la base de critères objectifs tels que la localisation, la surface, l’année de construction, les équipements et la performance énergétique du logement.

De meilleures solutions sont possibles. Des procédures d’autorisation plus rapides et plus simples seraient déjà d’une grande aide. Les avantages fiscaux ou les primes pour ceux qui construisent de manière durable et économe en énergie peuvent également donner un coup de pouce. Par exemple, le gouvernement fédéral veut rendre permanent le taux réduit de TVA de 6 % sur les démolitions et les reconstructions à partir du 1er juillet 2025. Cela s’appliquerait également aux développeurs de projets, sous certaines conditions.

Mais il faudra faire plus pour inverser la tendance. Le secteur de la construction est à un point de basculement. Si nous voulons que tout le monde en Belgique puisse trouver un logement abordable et confortable, c’est le moment d’agir.

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